過去幾年，隨著住宅市場調(diào)控政策的出臺，房企拿地難度逐漸增大。但“上有政策，下有對策”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟增長新引擎，受到地方政府的廣泛歡迎。因此，無論“誠心正意”或“掛羊頭、賣狗肉”，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名投資拿地，明顯比房地產(chǎn)更加容易。 

　　在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)所追求的目標必然是持續(xù)不斷地投拓擴張，大面積鋪開項目，以求達到?jīng)_千億的銷售規(guī)模，百城、百園、百鎮(zhèn)計劃相繼登場。 

　　但2018年以來，伴隨調(diào)控政策愈發(fā)嚴苛，大多房企受政策限制、限價等因素，拿地熱情持續(xù)走低。同時，國家信貸政策持續(xù)收緊、前期擴張又難以迅速回本，資金鏈遭遇空前嚴重的困局，高周轉(zhuǎn)模式被無情摧毀。房企不可能再走原來依靠沖規(guī)模，達到千億業(yè)績的老路啦！

　　頭部房企唯一可行的出路，或說企業(yè)的避風港，就是在黨中央號召發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)、振興實體經(jīng)濟的背景下，主動順應(yīng)國家潮流，改變以前將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為“迂回賣房”的邏輯，認真考慮該怎樣布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)！ 

　　在轉(zhuǎn)型過程中，第一切忌再不顧資金、人才、產(chǎn)業(yè)實際跟進速度，隨意喊出百園、百城、百鎮(zhèn)計劃，大規(guī)模鋪開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。頭部房企尚未布局的應(yīng)選擇幾片重點區(qū)域，而已有全面擴張戰(zhàn)略計劃的，要及時懸崖勒馬，放棄短線利益，深耕區(qū)域，著眼更長遠的未來。 

　　通過產(chǎn)業(yè)鏈打造、產(chǎn)業(yè)生態(tài)營建，將區(qū)域徹底做熟，集聚大批優(yōu)秀企業(yè)，不斷創(chuàng)造高質(zhì)量就業(yè)崗位，吸引大量高消費人群留住于此，達到“以產(chǎn)興城”效果。除了在產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)中尋找到新增長點外，更能同老本行相結(jié)合，用住宅銷售的方式，在滿足高科技產(chǎn)業(yè)人士宜居宜業(yè)生活訴求同時，提高自身營業(yè)收入。 

　　其實，縱觀國內(nèi)外那些高房價區(qū)域，大多也是在區(qū)域做熟后，引來高消費人群，房價自然水漲船高。例如，美國硅谷源于斯坦福大學(xué)為籌措資金而設(shè)立的“斯坦福工業(yè)區(qū)”，“教學(xué)—科研—生產(chǎn)”一體化模式使創(chuàng)業(yè)者趨之若鶩，硅谷在此基礎(chǔ)之上逐漸建立起來，越來越多的世界500強員工在硅谷定居。 

　　深圳南山最早是荒蕪人煙之地，但在政府主導(dǎo)的“三來一補”、“騰籠換鳥”幾次產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代后，用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈吸引了到世界各地創(chuàng)新人才來此工作生活。上海金橋也是先有外資企業(yè)的飛速成長，出口加工業(yè)的相對成熟，在此過程之中，外資高管對“生活在浦西，工作在浦東”日益感到不滿。而楊小明在這背景下，設(shè)立碧云國際社區(qū)，保證在組建之初，就肯定能受到外籍人士的廣泛歡迎。 

　　硅谷之于舊金山、深圳南山之于香港、金橋之于上海浦西，現(xiàn)在看來是大都市不可或缺的核心組成部分，但在起家之時，不過是一線周邊普通的鄉(xiāng)下農(nóng)村，都是區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈成熟在前，高端消費人士爭搶房源在后。另外，華夏幸福近幾月雖被地產(chǎn)寒冬、資金鏈緊張等沖規(guī)模后遺癥，攪得又是轉(zhuǎn)股，又是裁員，可若將時間拉回到5年前，我們發(fā)現(xiàn)華夏最初的成功就在于深耕津京冀，瞄準北京一線大城市外溢效應(yīng)，將固安等環(huán)京區(qū)塊做熟，在擁有這樣一個優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例的條件下，才以PPP模式大規(guī)模異地復(fù)制。 

　　因此，未來中國產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的機遇將在承接大都市外溢效應(yīng)的環(huán)一線，或者武漢、南京、東莞、蘇州、合肥等新二線城市出現(xiàn)。頭部房企若想再現(xiàn)過去的千億高利潤，應(yīng)集中手頭現(xiàn)存資源，深耕這些區(qū)域，在產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)之上實現(xiàn)盈利的高增長。  

　　1.中美貿(mào)易戰(zhàn)——投資灰犀牛  

　　灰犀牛現(xiàn)象，語出《灰犀牛：如何應(yīng)對大概率危機》一書，比喻為大概率且影響巨大的潛在危機。當我們把“灰犀牛”概念引入投資領(lǐng)域時，發(fā)現(xiàn)在投資領(lǐng)域里，灰犀牛同樣頻繁地出現(xiàn)，給投資者造成了巨大損失。 

　　2018年，中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級，美方對中國進口商品征收大規(guī)模關(guān)稅，并限制中國對美投資并購。因特朗普的關(guān)稅政策，產(chǎn)業(yè)投資數(shù)量逐漸縮減，一定程度上標志著全球增量時代結(jié)束，存量博弈時代開始。在存量市場激烈競爭背景下，專業(yè)化產(chǎn)品、管理水平提升、技術(shù)大面積革新，將成為企業(yè)突圍的重要武器。 

　　2.房地產(chǎn)下行趨勢凸顯  

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前9月房企土地投資力度整體弱于去年。1-9月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。各梯隊房企投資拿地意愿都在減弱。土地流拍率也整體走高。外來房企拿地放緩，給本土企業(yè)釋放出了更多的發(fā)揮空間。 

　　之前，區(qū)域深耕最怕遇到大的調(diào)控。項目集中在某區(qū)域，一旦該區(qū)域突然遇到調(diào)控，跌到周期底部，相當于被一鍋端。可現(xiàn)在調(diào)控政策趨穩(wěn)，確定性>不確定性，區(qū)域深耕的最大風險逐漸減弱。而且在一城一策的情況下，地方政府了解本地，也不會隨便加碼調(diào)控。 

　　區(qū)域性房企在深耕地區(qū)通常土儲豐富。剔除調(diào)控風險后，大量的土儲讓區(qū)域深耕房企可以靈活應(yīng)對市場變化，騰挪空間大，可有效應(yīng)對市場下行。另外，區(qū)域型房企的集中布局，保證每個項目都能照顧得到，對開發(fā)運營進度了如指掌，能從整體上糾偏，保障整體現(xiàn)金流目標的達成，有利于房企安全過冬。 

　　其實，又何止頭部房企，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今日，要百尺竿頭更進一步，塑造出園區(qū)的核心競爭力，任何一家企業(yè)都離不開區(qū)域深耕。 

　　因地制宜的精品化園區(qū)戰(zhàn)略是催熟區(qū)域地塊，推動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)長足發(fā)展的重要法寶。但在談?wù)撝黝}園區(qū)優(yōu)勢前，首先明確一點：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，無論選擇專業(yè)化主題園區(qū)或多元化綜合型園區(qū)，都是柄“雙刃劍”，既可以為企業(yè)帶來巨額利潤，也可能成為企業(yè)掘墓人。“某種制度在經(jīng)濟發(fā)展的某階段可能行之有效，但在另一階段則可能變得有問題了。”具體運用何種戰(zhàn)略，關(guān)鍵在于實施的時機是否妥當，對市場需求的把控是否準確。 

　　1.招商階段  

　　園區(qū)企業(yè)在招商引資的初級階段，鑒于自身規(guī)模、品牌知名度、迅速回籠資金的需要，一般是“來者不拒”。沒辦法，不要不行啊！運營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，第一要保證的是園區(qū)確實能吸引到企業(yè)，否則什么產(chǎn)業(yè)集群打造、促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建全是不切實際的空中樓閣。 

　　在起步階段，走專業(yè)化經(jīng)營道路，拒絕有意愿的入園企業(yè)，可能遇上無法籌措到足夠資金謀求進一步發(fā)展壯大的問題。此時，多元化產(chǎn)業(yè)布局相較專業(yè)化經(jīng)營而言，明顯存在更多的盈利機會。套用業(yè)內(nèi)同仁的話來說，就是“活下去，先把商招滿。” 

　　2.行業(yè)大環(huán)境  

　　過去，受制于行業(yè)大環(huán)境，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人的判斷能力實在有限。“工業(yè)地產(chǎn)的未來是朝專業(yè)化主題園區(qū)發(fā)展”，這類觀點今天看來是完全正確的，擁有超前的戰(zhàn)略眼光。但10多年前，只怕沒多少人敢為這種虛無縹緲的理論去孤注一擲吧！當行業(yè)不確定性>確定性時，集團管理層無法尋找到精準的盈利點時，綜合型園區(qū)自然是優(yōu)良的選擇。 

　　從事專業(yè)化經(jīng)營，容易受宏觀經(jīng)濟不景氣的打擊，造成整個園區(qū)企業(yè)的虧損，甚至倒閉。而實行多元化經(jīng)營，將資源分散到不同產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營中，即“不將雞蛋放在同一個藍子里”，避免經(jīng)營范圍太過單一，導(dǎo)致園區(qū)過于依賴某一產(chǎn)業(yè)。多元化經(jīng)營模式保證某一產(chǎn)業(yè)在遭受挫折時，園區(qū)能通過在其它產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成功彌補虧損，提高抗風險能力。 

　　美國爾灣為什么幾十年就能同硅谷并駕齊驅(qū)？除宜居宜業(yè)產(chǎn)城融合等因素外，多元化經(jīng)營帶來的抗風險能力也是一大原因。20世紀90年代末，美國高科技產(chǎn)業(yè)泡沫突然破滅,硅谷受到了極大沖擊。但南加州的爾灣因多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在遇到經(jīng)濟危機時相對穩(wěn)定,并沒有受到太大的影響，有效規(guī)避了園區(qū)企業(yè)的經(jīng)營風險。（爾灣多元化僅是針對硅谷而言） 

　　招商引資的初級階段、行業(yè)環(huán)境的不確定性，使選擇綜合型園區(qū)更符合時宜。因此，“主題園區(qū)為什么走紅？”換而言之，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人究竟是緣何判定：現(xiàn)在的外部市場環(huán)境及內(nèi)部條件，更適合產(chǎn)業(yè)園區(qū)走專業(yè)化、精品化的經(jīng)營道路呢？ 

　　3.園區(qū)階段變化  

　　中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)改革開放40年發(fā)展，目前，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目已經(jīng)成熟或愈發(fā)接近成熟，不再是原來產(chǎn)業(yè)資源匱乏、急需企業(yè)入駐的初級階段啦！隨著社會分工的細化加深，每個企業(yè)對產(chǎn)業(yè)上下游的關(guān)聯(lián)度要求也逐漸提高。 

　　新加坡緯壹科學(xué)城產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強，信息科技、生命科學(xué)、媒體資訊、環(huán)境工程等是相輔相成的。其中，生命科學(xué)與環(huán)境工程有著一定關(guān)聯(lián)。現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)趨勢之下，無論是資訊傳媒或生命科學(xué)，又與信息產(chǎn)業(yè)代表的技術(shù)支持有著密不可分的聯(lián)系。 

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)在招滿商以后，要進行的就是產(chǎn)業(yè)整合，形成產(chǎn)業(yè)上下游配套關(guān)系、實現(xiàn)信息技術(shù)等資源共享，即我們常說的“清差補優(yōu)”、“騰籠換鳥”等。同時，這也符合政府產(chǎn)業(yè)調(diào)整要求。園區(qū)從招商階段邁入擇商階段，開始定向引入企業(yè)，打造名副其實的產(chǎn)業(yè)集群。 

　　4.行業(yè)未來預(yù)判  

　　走專業(yè)化經(jīng)營道路的前提是企業(yè)已掌握必要的知識與信息，了解與這一行業(yè)的最新信息，如薪酬情況、利潤情況、發(fā)展前景等，廣泛結(jié)交相關(guān)的社會關(guān)系。中國改革開放已到第40個年頭，園區(qū)同仁們對產(chǎn)業(yè)的看法更加理性化。當確定性>不確定性時，園區(qū)運營商對產(chǎn)業(yè)未來趨勢能有一定的精準預(yù)判，專業(yè)化主題園區(qū)才有被廣泛選擇的社會基礎(chǔ)。 

　　5.產(chǎn)業(yè)運營能力  

　　據(jù)圖表所示，國內(nèi)外行業(yè)知名的園區(qū)都有自己主攻的產(chǎn)業(yè)方向。畢竟相同類型的企業(yè)訴求基本相似，園區(qū)可將有限的資源、精力集中在某一專業(yè)，有助于在該專業(yè)做精做細，并在擅長的領(lǐng)域創(chuàng)新。“以己之長，攻人之短”，成功概率自然較大。同時，專業(yè)化運營也更有利于對入駐客戶需求的把控，打造園區(qū)的核心競爭力。 

　　例如，星月投資，作為商務(wù)園區(qū)運營商，產(chǎn)業(yè)以金融、電商、文創(chuàng)為核心，客戶類型則以商辦客戶為主。獨棟花園式辦公，匹配初創(chuàng)企業(yè)對空間的彈性需求。共享辦公眾創(chuàng)空間，為年輕創(chuàng)意群體打造孵化空間，更可依托上海豐富的金融資源，享受全要素創(chuàng)業(yè)服務(wù)生態(tài)鏈。桌椅、打印機，甚至茶水都由園區(qū)提供，“拎包即可入駐。”在loft公寓、餐飲娛樂等常見配套設(shè)施外，星月還積極營建公共會客廳、創(chuàng)客咖啡、創(chuàng)客書吧等精神文化的交流高地。 

　　聯(lián)東U谷的客戶以中小型生產(chǎn)制造企業(yè)居多。為滿足這批企業(yè)需求，聯(lián)東集團推向全國的標準化廠房租金低廉，質(zhì)量在國內(nèi)也算不錯。價廉物美，受到中小企業(yè)的歡迎。入園后，聯(lián)東為保證企業(yè)能集中精力發(fā)展產(chǎn)業(yè)，整合入園客戶需求，從工商注冊、審計咨詢，園區(qū)企業(yè)活動，園區(qū)安防、到信貸申請等，覆蓋到制造業(yè)企業(yè)全生命周期。 

　　天安數(shù)碼城客戶主要是中小型創(chuàng)新企業(yè)。每到一座城市，天安會將各地的成長性中小企業(yè)集聚起來，促進企業(yè)在園區(qū)里更好更快發(fā)展。旗下各園區(qū)都有企業(yè)家商學(xué)院、CEO午餐會、研發(fā)工程師俱樂部、創(chuàng)新分享會等各種交流平臺，以服務(wù)搭建平臺，以平臺鏈接資源，為創(chuàng)新企業(yè)打通苗圃、孵化、加速、成長的全產(chǎn)業(yè)孵化鏈，被譽為土地資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本三資融合的發(fā)源地和典范。 

　　6.人才集聚效應(yīng)  

　　產(chǎn)業(yè)的高度聚集是人才聚集的基礎(chǔ)。專業(yè)化主題園區(qū)人才集聚效應(yīng)凸顯，加之員工往往能在園區(qū)內(nèi)部自由流動，有助于企業(yè)定向人才招聘，也大幅降低適應(yīng)全新工作環(huán)境的成本。 

　　從張江高科人才行業(yè)分布上看，主要集中在生物醫(yī)藥、集成電路、信息軟件等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，占比超過50%。上海青浦的E通世界，因物流行業(yè)的高度集聚，在園區(qū)內(nèi)部入駐了不少專門從事物流職業(yè)培訓(xùn)和人才招聘的企業(yè)。 

　　7.行業(yè)動態(tài)把握  

　　俗話說“隔行如隔山”，在多元化經(jīng)營過程中，由于對某些產(chǎn)業(yè)不熟悉，失誤的決策在所難免，不僅讓產(chǎn)業(yè)集群難以建立，反而給原有支柱產(chǎn)業(yè)平添許多不必要的負擔。 

　　從園區(qū)產(chǎn)業(yè)的投資角度來看，所謂“多元化經(jīng)營”，一定程度上就是搞“多元化投資”，將有限的資源分散在多個產(chǎn)業(yè)經(jīng)營項目上，結(jié)果哪一種產(chǎn)業(yè)都達不到集群效應(yīng)。特別是無關(guān)聯(lián)的多元化，使園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營工作的難度大幅增加，導(dǎo)致管理質(zhì)量直線下降。 

　　以張江高科股權(quán)投資為例，張江龐大的創(chuàng)投體系，并不是一蹴而就的，而是花了十年時間才逐步完善起來的。 

　　2002年，張江高科為做大、做強生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，完成了對上海迪賽諾實業(yè)有限公司的投資和控股；同年，在信息產(chǎn)業(yè)有所突破，使之成為園區(qū)的另一支柱產(chǎn)業(yè)。但在2007年前，張江股權(quán)投資主要靠張江高科母公司來完成。直到2007年，浩成創(chuàng)投設(shè)立之后，頻繁發(fā)起設(shè)立基金、參股投資公司、增資投資業(yè)務(wù)子公司等，真正建設(shè)隸屬于上市公司的創(chuàng)投體系。 

　　從創(chuàng)投體系的建設(shè)過程來看，并不是每一年都花同樣的錢進行建設(shè)的，它是有一個加速的過程。特別是2015年，張江高科首次提出“科技投行”戰(zhàn)略的那一年。這樣的加速符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展需求。 

　　截至2017年3月，張江高科累計投資創(chuàng)業(yè)投資類項目99個，總投資規(guī)模37.89億元。投資項目以集成電路 、信息技術(shù)、生物醫(yī)藥等三個重點方向為主，分別占總投資額的26%、23%和16%。張江高科就是在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的運營過程中，不斷提升自己的產(chǎn)業(yè)投資能力。 

　　無論房地產(chǎn)企業(yè)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，深耕某些區(qū)塊，經(jīng)營專業(yè)化主題園區(qū)更有助于及時把握產(chǎn)業(yè)動態(tài)，集中精力鍛煉以產(chǎn)業(yè)投資為代表的園區(qū)運營能力，不斷改善園區(qū)質(zhì)量、提高管理水平，將好鋼用于刀刃之上，塑造出自己獨一無二的核心競爭力。