2019年上半年，招商蛇口的業績可謂“有驚無險”。
“驚”源自于招商蛇口在一季度業績表現上的不盡如人意。根據報告，招商蛇口一季度實現營業收入43.5億元，同比下降53.71%；歸屬于上市公司股東的凈利潤26.26億元，同比減少55.03%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤26.05億元，同比減少48.79%。
然而在經歷了第一季度的營收下滑之后，招商蛇口最終在上半年完成了業績追趕。
7月9日，招商蛇口發布公告表示，2019年1―6月，累計實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%；累計實現簽約銷售金額1011.92億元，同比增長34.75%，完成了全年2000億元銷售目標的50.6%。
　　前海整備 放緩拓儲
憑借央企的資源和優勢，招商蛇口擁有不少稀缺土地資源。
根據公告，招商蛇口在粵港澳大灣區共布局9個城市，其中大部分資源集中在深圳，包括蛇口片區、太子灣片區、前海媽灣片區及深圳國際會展中心片區。
受深圳蛇口、前海的土地性質變更及整備方式遲遲未有明確時間表的影響，上述土地價值地遲遲未得到兌現。在2018年年末，招商蛇口明確了公司前海片區土地的土地整備實施方式、補償價值等內容，也說明了后續合資合作的實施方案。
而在今年5月5日，深圳前海項目整備再次取得實質性進展，土地權益更加明確。
按照《土地整備協議》的約定，2019年4月30日，前海管理局與招商蛇口子公司招商馳迪于廣東省深圳市簽署了《土地出讓合同》。根據《土地出讓合同》，前海管理局將位于深圳前海的地塊編號為T102―0296、土地面積約為35.32萬平方米的土地使用權出讓給招商馳迪，合同地價約370.74億元。
中信證券分析師陳聰表示，未來隨著項目評估逐漸落地，合資公司名正言順開始項目開發，前海項目將持續為公司貢獻銷售回款和業績。
不過，在推動存量土地資源開發的同時，招商蛇口今年的拿地力度卻有所收縮。
一二月份，分別只新增一個項目，其中，1月拿地金額僅為3222萬元。進入三四月份，招商蛇口迎來了拿地窗口期。4月共新增 10 個項目，單月拿地總額為124.44億元。五六月，招商蛇口在土地市場再次表現平淡，兩月拿地金額合計91.1億元。
從其拿地的區域來看，4―5月期間，招商蛇口在蘇州、常熟兩地頻繁拿地，補倉華東區域意圖明顯。除此之外，招商蛇口土儲布局還聚焦在深圳以及華南區域，接連在東莞、深圳、中山、肇慶拿地。
事實上，招商蛇口的補倉重心與區域銷售貢獻度相吻合。
據時代周報記者翻查招商蛇口年度報告了解，在招商蛇口2018年1705.84億元銷售額中，華東區域貢獻275.78億元銷售額，為各區域銷售額之最。隨后為深圳區域，以195.31億元位列第二位。
　　融資不斷 資本化運作提速
與此同時，招商蛇口在公開市場融資表現頗為積極。
時代周報記者不完全統計，截至7月12日，招商蛇口在公開市場的發行融資規模，超過200億元。
其中，1月、4月、5月及6月，分別通過發行融資券、公司債、獲信托貸款等方式，獲得15億元、35億元、70億元及35億元的融資。
7月2―12日，在市場融資收緊，信托、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限的背景下，招商蛇口卻連發2筆公司債以及1筆超短期融資，共計66億元。
加大融資力度背后是招商蛇口不斷上升的財務壓力。2015―2018年期間，招商蛇口的凈負債率分別為19.30%、25.80%、58.73%、45.01%。財報顯示，今年一季度總負債3264.48億元，同比增長25.47%。
招商蛇口在2018年年報中談及2019年時稱，隨著貨幣政策的變化和金融市場的不斷收緊，公司的融資也面臨較大的壓力。同時，公司業務轉型和經營規模的擴大要求融資在一定時間內進一步增加。兩者疊加，將對公司的融資能力提出更高的要求。
除了新增融資之外，招商蛇口還通過出售旗下房地產項目的方式緩解資金壓力。今年5―7月，招商蛇口已經連續轉讓三個項目。
在拿地謹慎與加大融資之外，招商蛇口亦頻繁對旗下持有物業進行資本化運作。
6月份，據媒體報道，招商局蛇口擬分拆資產，計劃今年底至明年初以房地產信托基金（REIT）形式赴港掛牌，集資不少于5億美元。
招商蛇口方面向時代周報記者回應稱：“招商蛇口擁有大量優質的持有型物業，我們多年來一直都在緊跟政策，探索、研究關于持有型物業的多種資本路徑，以支持公司的業務發展。截至目前，并沒有實質性方案。”
而在更早之前的4月15日，招商蛇口發布公告稱，公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的A股上市公司中航善達22.35%股份，以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。
若招商蛇口成功收購中航善達，中航善達實際控股權將歸屬于招商蛇口，招商物業也得以“借道上市”。
據官網資料顯示，截至2018年年底，招商物業總資產為16.98億元，年營業收入29.2億元，擁有下屬機構61家。在管物業逾500個，服務項目面積超7500萬平方米。如將中航善達的在管面積悉數合并，管理服務面積將達1.29億平方米，管理項目逼近1000個。
招商蛇口相關負責人曾向時代周報記者表示，此筆交易大致在2019年年底完成。而中航善達內部人士向記者表示目前該項目尚處在剝離過程中，具體時間待定。（ 時代周報記者 蔡穎）