“我們理解房地產行業，從一開始就應該是服務于兩個本源，首先服務于國家經濟，對GDP的支持、對城市化的推動、對地方財政的服務，以及解決就業問題；同時要服務于社會，解決整個社會的居住的升級以及居住改善問題。”日前，在由億翰智庫主辦、全聯房地產商會指導的2019中國房地產業戰略峰會(第三屆)上，億翰智庫董事長陳嘯天如是說。

　　如今，在經濟中所占權重越來越大的房地產行業進入了存量階段，其依然存在質量、安全隱患、房價失控等諸多問題，監管層出手糾偏，促使行業回歸服務國民經濟、服務社會的初心。在這樣的背景下，著力探尋轉型、多元化之道的房地產開發商，順應國家對特色小鎮、產業地產、鄉村振興等政策的導向，相繼瞄準了特色小鎮、產業地產等領域。事實上，近年來的多項政策和措施，都為房企未來的發展為提供了方向。其中，科創板在短短200多天后便順利開板，國家對科技創新的重視和支持程度可見一斑。東方證券地產首席分析師竺勁分析認為，“房地產反哺中國的科技創新，不僅僅是房企簡單的自身的轉型，也是國家的戰略。事實上，在1998年以來的20年時間里面，房企積累了大量的社會資源，也積累了大量的財富。在這個過程中能夠對我們國家的科技創新帶來一個非常好的支持。也是在房住不炒背景下做科技創新。”

　　房企在其中究竟可以有何作為？竺勁認為有三個模式可以遵循。第一個模式是完全做園區開發和運營，幫政府把環境經營好；第二個是利用房東優勢和服務投園區內的企業，幫政府做產業集聚；第三個是跨界，即作為房地產開發商，將現金流轉化為科技投資，這需要房企對某些領域有非常深的認識，除了投資本園區的企業也要投外部的企業，“也就是站在企業和產業集群的角度去投資的。房地產僅僅作為現金流的角色。這一類我們叫做科技投資。”提出了“共生科創園”這種價值共享的新型發展模式的房德科創，旨在服務廣大中小型科技企業。在房德科創總裁余登攀看來，產業地產的本源是服務：“傳統的地產可能就是滿足大家的居住需求，一次性交易就結束了，最多是物業。我們不僅是要讓企業進來，更是要通過我們的專業運營服務，讓企業能在我們的園區里面得到成長、發展和壯大。我們服務于區域的政府，服務于區域的產業的轉型升級。”中城新產業也強調運營與服務，不過這其中包括更專業的產業服務，努力將上游的力量集結起來，貫穿成為一條全產業鏈服務體系。在中城新產業董事長劉愛明看來，“其實產業鏈梳理清楚了，上游就是下游的市場，因為我們高科技行業不一樣，產業鏈很長，分工很細，……一個客戶的需求可能就是另一個客戶的市場。”

　　鑫苑集團旗下的鑫創科技則將視野拓展到國際范圍，將國際國內兩大市場、兩類資源聚集起來，構建從海外創新中心到加速器，再到國內科技城市的全鏈條孵化體系，聚合國內的優勢資本，在國內載體里面加速落地和成長。“這個過程中，我們帶有投資屬性，不是簡單的招過來”，鑫創科技總裁陳立洋介紹，“我們跟每一個政府的合作都有一支基金，我們是基金激勵+產業的模式。如果項目好，一定用這個基金去投資它，它才能在園區里面轉化。”不過，做產業地產也并非易事。在啟迪協信總裁張勇看來，“在政府的持續調控下，房地產快周轉的模式基本上已經走到盡頭，現在中國的房地產行業現在走入了存量時代。”這其中，不只是一線、二線城市舊城改造，包括產業園區也進入存量改造的時代。這也意味著，做產業地產的企業要若無法參透園區運營的邏輯，還是沒有未來。張勇認為，園區運營需要具備產業策劃能力、科技資源導入能力、能力的園區服務、產業投資能力，以及通過運營提高資產回報率等五項核心能力。事實上，這是個巨大的市場。竺勁指出，中國GDP的四分之一來自于產業園區經濟，“這樣來看，到2020年底整個產業地產公司包括增值服務、基礎服務，即房地產開發、出租和金融投資，三塊業務加起來可能是4.6萬億這么大的規模，實際上整個產業園區的空間是比較大的。”這將是一項長久的事業。“在新的科創時代，也就是當前將科技立國作為新的戰略目標，并用科創板和政府引導基金作為新的資本市場的金融工具來支撐，同時有房住不炒這么一個中長期的政策的背景下，”竺勁表示，未來就是產業園區地產類的企業要重構自己的業務流模式，思考如何能夠真真正正的把科技投資做起來，“當然這個很困難，我認為這個是成為未來5到10年，甚至20年產業園區企業要重點思考的一個方向，而不僅僅是圍繞都市圈，圍繞產業紅利做事情。”