中國工業報 吳晨

5月17日，中國人民銀行（以下簡稱“央行”）和國家金融監督管理總局聯合發布了一系列重大房地產行業提振政策，被業內形象地稱之為樓市“5·17新政”。

政策發布一周多來，多地火速跟進落實。財聯社5月24日消息稱，目前，已有廣東19個地市，湖北、云南、山西、甘肅、河北、陜西、寧夏、廣西、重慶等宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限。省會城市中，福州和長沙跟進；非省會城市中，泉州、南平、蕪湖也已宣布跟進。

同時，政策發布后，全國多地樓盤現場上演“人頭攢動”“接近日光”“凌晨賣方”“等客入場”等現象，有的樓盤甚至取消了價格優惠，宣布上漲1%“逼空”。房地產市場需求不振的低迷格局看似正在被扭轉，“歷史性”的救市政策能否從根本上挽救中國房地產市場于水火？民營房企的被擠出效應能否得到緩解？居民購房信心能否被撬動？一系列問題為外界所關注。

“歷史性”救市政策

樓市“5·17新政”的具體內容包括，明確提出取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；降低首付比例：居民首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；降低公積金貸款利率：下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，調整后的五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%。

同時，央行還表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，用以支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

以上政策的頒布反映出國家層面對于支持合理住房消費需求和去庫存的高度重視，其對于居民房貸的拉動、剛需和改善型住房的快速釋放和規模性釋放等都具有非常重要的意義，因而政策一出臺就受到了廣泛關注。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴中國工業報，此次政策屬于中國購房歷史上非常罕見的寬松政策，其能級超過過去所有的放寬政策，是歷史級的購房提振政策，影響深遠，對于拉動市場交易具有非常明顯的作用。

嚴躍進認為，降低首付比例疊加降低公積金貸款利率，對于后續購房者積極入市會產生實質性影響。后續“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，全力助力今年房地產銷售市場的活躍，也有助于全面提振房地產市場的復蘇。

此次政策組合拳的發布與以往各類購房政策相比，有哪些突出特點？

民建北京市委經濟委員會委員、房地產資深從業人士張翼向中國工業報總結道，此次政策組合拳有兩個突出特點：第一個特點是靶向施策、精準發力。央行“四箭齊發”穩樓市，擬設立3000億元保障性住房再貸款，降低首付比例，取消個人住房貸款利率政策下限，下調公積金貸款利率，這“四支箭”均為金融政策。金融是樓市的“牛鼻子”，牢牢扭住金融這個“牛鼻子”，才能讓需求更活躍、供給更優化、樓市更平穩。

第二個特點是供需兩端、協同發力。當前房地產面臨的問題，不是周期性調整，而是結構性重構，突出表現是需求低迷、供給過剩，也因此，亟須在“需求側”予以激發，在“供給側”加以去化。此前，多地推出的住房“以舊換新”政策之所以成效不彰，根源在于未能長效化解賣房難的現實問題。很多城市如今都是存量房主導，持有的二手房一再降價都賣不出去，必然影響出于置換目的購買新房的積極性和動力。

張翼認為，處于“供給側”的賣方房子不好賣，實際上是因為處于“需求側”的買方在房貸、首付層面“壓力山大”。此次央行“四支箭”其中三支是瞄準“需求側”，并明確表態支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，這是立足“供給側”優化增量住房的具體舉措。

一二線城市落地快

樓市“5·17新政”一經出臺，各地落實層面信號積極、動作頻頻。

嚴躍進告訴中國工業報，首付15%的政策推進情況方面，目前包括武漢、湖州等地都以非官方或媒體報道的形式提及要推進15%首付政策。武漢相關銀行個貸部明確表示，已經有銀行開始執行首套首付15%，二套首付25%的政策。當然也有一些銀行表示，暫時還沒有接到調整的通知。

合肥方面，相關國有大行的情況顯示，已經在5月21日將首套房貸首付比例降至15%，二套房貸首付比例降至25%。有銀行表示會在后續兩天跟進。

湖州方面的消息，目前已經有銀行謹慎表示，內部已傳達首套首付為15%、二套25%的比例，但同時也要看樓盤的簽訂協議，放款也需要等通知，但預計很快會有明確通知。

“總的來說，武漢屬于本次最早公開首付比例降至15%的城市，全國率先打響‘首付15%第一槍’，其信號意義非常強。同時這也說明，各地首付比例會有持續下降的空間。尤其是從武漢的操作來說，預計至少所有二線城市首付比例都有可能下調至15%，這也是近期研判各地房地產政策尤其是房貸政策需要把握的重點方向。”嚴躍進認為，各地房地產政策的進一步寬松和房貸市場、購房市場的進一步活躍，作用明顯，客觀上對于5-6月份全國房地產市場的活躍也具有積極意義。

特別值得一提的是，此次央行公積金政策出臺后，全國反應最快的城市是貴陽。其在5月17日當天下午就已經明確表示要下調個人住房公積金貸款利率。而從近期各地的反饋情況看，幾乎所有地方公積金中心都已經發布了住房公積金貸款利率下調的政策，步調一致、反應迅速。

“關于公積金的調整節奏，全國普遍是在5月18日進行調整，即針對新購房項目，利率也總體上調整到5年期以上為2.85%的水平。”嚴躍進表示，不過也有特殊的城市。比如說拉薩，明確表示首套住房5年期以上公積金貸款為2.038%。這比全國層面的2.85%還要低很多，也體現了公積金各地略有差異化執行的導向。

關于存量公積金貸款的內容，普遍是約定明年元旦進行調整。而深圳比較特殊，其明確在2024年下半年進行調整，和地方特殊性有關系。

此外，商貸利率上，目前武漢、合肥和廣東省內除廣州和深圳外等城市，已經明確表態下調。武漢部分銀行房貸首套利率已下調至3.25%，二套降至3.35%。合肥部分銀行首套房和二套房的房貸利率均降至3.45%。5月24日，廣東除廣州和深圳外，其他19個城市均取消了房貸利率下限。

“這充分說明，各地政策放松步調是一致的，除了極個別超大城市外，總體上政策屬于‘放松到底’的態勢，最大限度地發揮政策寬松對樓市的提振效應。”嚴躍進說。

民營房企更需流動性支持

事實上，面對2021年即頻繁爆出的房企流動性危機，央行及各地政府均作出過“放松試點”。

2月21日，重慶市住建委發布消息，重慶租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目舉行簽約儀式。重慶國企簽約收購4207套房源，投入租賃市場。重慶市住房城鄉建委相關負責人認為，國有企業市場化批量收購商品房，有利于向市場傳遞積極信號，釋放支持房地產穩健發展的態度和決心；有利于增加租賃住房供給，滿足新市民、青年人多層次住房需求，促進房地產市場加快恢復。

這是對1月5日央行下發的《國家金融監督管理總局關于金融支持住房租賃市場發展的意見》的積極響應。某種程度上，2024年提振樓市的第一步就是從銀行下場開始，通過銀行“租賃住房貸款支持計劃”（以下簡稱“租賃房貸計劃”）給國企發放貸款，國企收到款后，再從賣不掉房、瀕臨倒閉的房企收購現房，從而為房企注入流動性，使其能夠有資金歸還銀行欠款。業界人士將這一路徑稱之為“（房地產救市）這盤棋也就活了”。

5月17日，央行副行長陶玲表示，近期，央行將出臺正式文件，并統籌考慮政策銜接，把租賃房貸計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國范圍全面推廣。

嚴躍進提到，央行設立3000億元保障性住房再貸款，這其實說明在保障房領域出現了結構性貨幣政策工具。此類資金主要是針對收購房企庫存房源，并用于配售型或配租型保障性住房。

“該政策的出發點是為了拯救房地產開發商的資金鏈，最終目的是為了保交樓，連帶效應是阻止銀行壞賬繼續惡化趨勢，并且實現房企去庫存，進而間接形成市場底部預期，還能增加保障房、廉租房供給。”嚴躍進認為，此項政策對于房企庫存房源的收儲和去化，更好滿足保障房建設等具有積極作用。此類政策工具的利率成本預計會低于1.5%，有助于加快推進“以購代建”工作推進。

張翼也向中國工業報表示，高杠桿、高周轉、高風險，房地產是典型的“三高行業”。高杠桿的前提是高周轉，沒有高周轉就是高風險。開發貸、住房貸是確保開發商流動性的關鍵，此番一系列政策的出臺，有助于住房貸規模的放大，短期內有助于舒緩開發商的流動性。此外，保交樓的良好成效注定會不斷顯現。保交樓，是房企“自救”、續命的首要前提,沒有這個前提，很多房企早已倒下。如果沒有保交樓，很多房企會喪失掉起碼的流動性支持。也因此，保交樓，房企是有動力有行動的。

5月中旬，知名房企雅居樂官宣“爆雷”，包括萬科、融創、碧桂園在內的標桿房企流動性承壓。綜合來看，2021年延續至今的房企流動性困境并沒得到根本性扭轉，反而是在不斷加劇加深。2024年前4個月，央地國企的發債占比達到9成以上。金融機構對央地房地產國企的信貸偏好，無論是“白名單”機制，還是直接融資，都側面印證了民營房企的生存友好度欠佳，導致民營房企的流動性困境加重。

“5·17新政”對民營房地產企業當然是屬利好，但效果還需要時間進一步驗證。

張翼同時指出，保交樓、穩民生，金融服務要先行，要始終堅持“保交樓”專項借款封閉運行專款專用的原則，同時要摸清保交樓項目資金流向，建立資金共管賬戶，防止出現擠占挪用專項資金，以及資金抽逃的情況。要在金融、信貸、直接融資層面給予民營房企更多的傾斜。政府部門給增信，金融機構給授信，廣大民營房企才能更自信。要一視同仁支持不同所有制房地產企業的合理融資需求。

樓市激活“功夫在詩外”

新政之下，現在是購房的好時機嗎？

上述一攬子政策充滿力道，力度空前，以金融為抓手在供需兩端協同發力，對一度極為低迷的房地產市場注入滿滿能量。張翼表示，“低首付+低利率+促消費+優供給”正在成為樓市常態，要通過以舊換新，發放購房消費券等多種方式促進消費回暖，積極助力樓市持續復蘇。

“當前的樓市新政向市場清晰地傳遞了決策層支持房地產健康發展的強烈信號，提振的是市場信心，促進的是房地產市場的良性循環，對于購房者入市正在并將繼續產生更為積極的實質影響。”張翼告訴中國工業報。

站在購房者的角度，首套房、二套房目前都已是史上最低的首付比例和貸款利率，按揭貸款是多年以來最為寬松的時期。房價筑底企穩的當下，首付比例降了，貸款利率降了，每個月需要支付的房貸少了。張翼據此認為，剛需群體“上車”的機會已至，更多的“以小換大、以近換遠”的改善型需求也將得以釋放。“需求側”得以激發之后，不管是存量房產的消化，還是增量住房的去化，都將適度激活。

二零二壹房地產租賃有限公司總裁張雋也向中國工業報表達了類似的看法，如果把居住價值和金融價值作為是否決定買房的考慮屬性，他建議，看重居住價值屬性的消費者可以考慮購房，尤其是以上學、結婚、有改善性需求為目的的購房，如今購房的可選擇性余地也較大，所帶來的收益一定程度上能夠平衡未來房價下跌的可能性。但對于以金融投資為核心目的的購房者則應當謹慎，因為從政策的出臺到產生作用，需要一定的時間。

“當然，政策的有效性取決于政策的恒定性，即始終堅持——增量部分要千方百計做好管控，存量部分要想方設法加快去化。”張翼說，穩樓市的根本舉措往往是“功夫在詩外”。當前的經濟環境之下，住房為代表的大宗消費是以穩定的收入為前提的，也因此，還是要千方百計保企業、穩就業、促增收，激活股市債市，讓廣大公眾擁有更多財產性收入。

伴隨著一系列實效政策的陸續推出，廣大購房人的消費信心得以提振，入市意愿得以強化，一線城市新房、二手房價格有望率先止跌、企穩，但二三線城市樓市的活力恢復仍需時日，對于樓市后市走勢需保持理性，“以價換量”仍是現狀和趨勢。

“房地產的深度調整仍將持續較長時間，對此應有清醒認知與理性研判。”張翼說。