中國工業報 吳晨

提到房地產，映入人們腦海的詞匯往往是重資產，以及位置、位置、位置……但房地產行業并不是孤立的，與其他產業——比如交通產業、汽車產業、人工智能產業——的關聯吳晨性越來越高，尤其是在中國擁有的完備工業體系下，房地產行業正在發生新的變化。

“房地產行業正面臨著一個巨大的變革，而在變革當中若不推出新政策，不能帶來新的資金和投資，那么這個變革是完成不了的?！倍愣迹ㄉ虾＃┬畔⒓夹g有限公司總裁張雋告訴中國工業報。

從供給邏輯變成需求邏輯

《中國工業報》:央行5·17樓市新政與以往的政策有什么不同嗎？

張雋：建議從三個維度來看待“5·17新政”。

第一個維度，“5·17新政”一切為了國計民生。新政首先是“房住不炒”政策的延續，繼續堅持打破“房產造富”的鏈條與神話；其次是對房產高速降溫趨勢的反向調整與調節，目的是讓房地產回歸到健康理性的發展軌道上來；再次，由于之前的樓市降溫也確實出清了很多杠桿過高的房地產企業和相對冗余的房地產產能，使得供需進入了一個再平衡階段。

我們看到，依然有大量閑置的房產沒有出清，有些人質疑新政推出是不是過早了。其實，這個相對過剩的房產池并不是問題，而是房地產用于轉型和發展的蓄力池。譬如說，一定量的閑置房產能夠用來轉向租賃，增加租賃市場的有效供給，平抑因為房價一路上漲帶來的租金高企問題。當租金長期能維持在一個合理的較低水平的時候，也能徹底扭轉人們“買房才能安居”的觀念，一部分人發現“租房也能安居”，從而實現租購并舉。因此，央行新政的頒布，其實是在合適的時機，用合適的宏觀政策，用合適的供給冗余，讓房地產行業“再出發”有一個舒適、簡單和準確的起點。

第二個維度是國際競爭局勢。在高度全球化的過程當中，資本配置也是全球化的，資金一定會向最有收益的地方去流動。適時推出房地產新政，對于穩定國內經濟形勢，尤其是優化金融環境有極端重要的現實意義。

第三個維度是房地產的未來維度，也就是大發展和大變化。1992年國內一家著名的房地產企業在廣告中提出一個口號：“明天我們將住在哪里？”32年以后，這個問題依然是我們這一代人，上一代人和下一代人必須要思考和回答的問題。

相比三十多年以前，我們的基建和環境發生了很大的變化，觀念發生了很大的轉變，技術能力得到了飛速的提高，工業體系得到了空前發展。作為一個空間維度中一天天固化的房地產行業，在時間維度中會怎樣風化、軟化和變化，才能迎接新時代挑戰？從無數個家庭的資產負擔轉變為新生活的基石和起點，從經常會膨脹的資產泡沫轉變為不斷誕生新質生產力的資產池，從地方政府的財政擔當轉變為地方經濟發展的源動力。

《中國工業報》:您剛才提到的第三個維度，好像意猶未盡，能不能展開講一講？

張雋：我們從時間來看，關鍵是三個變化已經發生，正在發生和即將發生。第一個變化是環境變化，第二個變化是供給變化，第三個變化是需求變化。

所謂環境變化，首先避不開的問題是人口紅利。有些人根據近幾年的人口增長率下了一個悲觀結論：“中國人未富先老”，住房子的人變少，買房子的人會更少，房地產整體發展趨勢必將下行。這是對人口紅利的片面解讀，上億人口的大國很多，我們也不是唯一的十億以上大國。人口數量相近或相同，貧富差異巨大的情況比比皆是。流動的人口就能帶來“流動人口紅利”，我們改革開放后一段時間的打工潮和每年春節的往返春運高峰，就是典型的“流動人口紅利”。

目前國家推動的長三角城市群、珠三角城市群、重慶成都城市群、武漢長沙城市群等十多個城市群，城市群之間高度成熟發達的高速公路網、全國地級市全面連接的高鐵網，以及正在興建的城市群內快速城際軌道交通網、珠三角一體化聯通地鐵網，還有正在實驗化運行并即將到來的自動駕駛系統。人口的快速流動挑戰了傳統房地產“位置！位置！還是位置！”的金科玉律。

中國的城鎮化就是從城市中心向邊沿發展，從一個中心向多個中心發展的過程，已經挑戰了傳統房地產邏輯?，F在，我們又建設了全球獨一無二的高鐵網、高速ETC系統，還有即將到來的自動駕駛系統。便利快速的交通帶來的人口的流動，加上便捷的快遞和外賣，徹底瓦解了城市中心理念，在一個城市生活，到另一個城市上班；在鄉間生活，到另一個鄉間上班。請問，房子的購買基礎原則被瓦解了，房地產是不是會重生或新生。

我們在城際交通、省際交通以及城市群交通方面所做的動作越來越大，并且隨著人工智能的提升和我國電動車產業的發展，尤其是自動駕駛技術的提升，房地產行業是要重新定義“位置”這個詞的，這才是關鍵。也就是說，房地產行業的營商環境改變并不是孤立的，與其他產業——比如交通產業、汽車產業、人工智能產業——的關聯性越來越高，尤其是在中國擁有完備的工業體系下，房地產行業正在發生新的變化。

《中國工業報》:您所說的房地產第二個變化，供給變化，主要是指哪方面？房地產行業未來會出現一種什么情況？新政的頒布會起到怎樣的指導和引領作用？

張雋：房地產企業之外其他行業的資金涌入房地產行業將會成為大概率事件，就像現在的汽車行業。房產本身有一個龐大的裝修、基建產業鏈，例如給排水上下水系系統、廚房系統、衛生間系統等，這些系統在國內都有完整的供應鏈，而這些供應鏈本身可以高度配置化，不再是由裝修公司跟消費者一對一在現場進行交流，已完全可以在工廠里標準化，然后作為一個標準件輸出給消費者。

而現在汽車行業和房地產行業是有異曲同工之妙的，汽車行業在汽車這個殼里配置了電腦、冰箱、彩電、大沙發，甚至還有按摩椅，車企總裝主打就是一個需求的集成化。

房子也是一樣的，房子剝離其金融投資屬性后，是耐用消費品，只要這個房子基本結構沒問題，那么所有在這個基礎上面去做的改造，或者叫配置，是能夠極大地改善這個房子的居住體驗的。所以未來房子的裝修或者配置，包括功能模塊能不能標準化，這是房地產行業非常重要的問題。

隨著人們生活方式發生變化，需求也隨之發生變化。比如廚房的使用，經常吃外賣的年輕人家庭中，煤氣灶和抽油煙機的使用頻率很低，且由于煤氣灶和抽油煙機占了廚房相當大的位置和比例，價值意義并不高。因此廚房從煤氣化進入電氣化會是一個必然的選擇。

另外像空氣炸鍋、蒸蛋器、蒸烤一體箱、咖啡機等大量的小家電，其實已成為很多年輕人家庭的廚房小家電主流選擇。但目前的廚房并沒有接納并配置這些小家電，住戶需要自己購買這些設備，然后還需要用各種柜子去進行收納，使用的時候還得再搬出來，這個過程其實并不符合現代化的生活標準和要求。

此外，對于房地產租賃行業來說，由于出租房改造成本極低，使得收納空間很少。另外對于接待很多網紅客戶的租賃公司而言，網紅不僅要有必要的生活設施和設備，還需要配置直播間，要有燈光、手機的機架，還得有鏡子、陳列間等等，這一系列問題都在改變人們對于出租房屋的重新定義和重新需求。

在這種情況下，房地產行業其實進入到一個嶄新的領域，在這個領域誰能抓住需求，誰做出來的房子更能夠適合網紅的需求、白領的需求、自由職業者的需求、創業者的需求、單身者的需求、小夫妻的需求等等，誰就能塑造全新的產業模式。

而以前是抓供給的，如搶資源、搶地塊。若搶地邏輯是供給邏輯，那么未來則是需求邏輯。

所以，未來房地產行業將會變成一個全新的行業，新政的頒布在激發需求端的同時，投資者或者說產業內的人更應該適時考慮，適應房地產行業的這些變化，通過這種變化來考慮房地產行業未來的需求會發生什么樣的變化。

“租購并舉”核心是租房購房都能安家

《中國工業報》:您所說的房地產第三個變化：需求變化，主要是指哪些方面？“5·17新政”會對房地產租賃公司所在的整個行業產生怎樣的影響？

張雋：央行設立3000億元保障性住房再貸款，其實是國家隊下場，改變房地產的整個結構。這也是對之前政策里曾反復提及的“租購并舉”的再次強調。

“租購并舉”的本質問題是住房的核心到底是居住還是買房。若核心是居住，那么房子如果是租來的，就必須補償房租，提高租房的質量和租住的水平。

在房地產行業里經常提兩個概念，一個叫剛需型購房，一個叫改善型購房。根據“租購并舉”的政策和指引方向來看，未來可能是這樣變化的：對于剛畢業的年輕人，剛開始可能租一個小公寓，或者租一個小宿舍，或者跟人合租一個宿舍，這叫租房。

之后幾年隨著收入的提高，若還是買不起房，則會變成“改善型租房”，即改善型租房替代了改善型購房，因為年輕人的空間需求以及生活水準提高了，但由于購房款不夠，所以他只能以租的方式來解決，這將會成為接下來新的房產政策和市場發展當中的一個核心問題。

那么改善型住房改善的是什么？一是房子大小空間面積，另外就是里面的功能構成。比如對大學畢業生來說，最核心功能是臥室以及衛生間，廚房、客廳對他來說可能意義不大。但等有了伴侶要一起居住或者結婚了，或者說之后需要把父母接過來這些情況發生的時候，廚房和客廳的功能就必須考慮了。所以在不同的時代，租房的整個服務就發生了不同的內涵和不同的變化。

就房地產租賃整個行業而言，在租房的過程當中，如何把上述這些功能模塊根據用戶的需求進行調整、配置，就需要有企業進行配套服務，但傳統的租房行業并沒有。因此，在新的政策和新的產業結構發生變化之后，怎樣填補這些缺口，行業內企業稱之為“改善租”或叫“配置租”以及“補貼改”。

當下，全國各地都頒行人才政策，吸引大學生過來工作且安居落戶，那么會存在各種補貼，房地產租賃公司就可以通過供應鏈的方式，通過服務于公租房、保租房，甚至服務于社會化的租賃房屋，提供完整的“改善租”“配置租”服務，同時針對租戶是否人才給予相應的補貼價格。

比如說，個人裝修可能要10萬元預算，租賃公司因為規模化采購和多種形式經濟補貼5萬元就可以搞定。再如，小戶型居住市面上可能配置一套房子要8000元，租賃公司這里3000元租房，并可以配全新的家具家電以兩年分期租賃方式租賃給租戶，租戶兩年內把家具家電的租賃費消耗掉之后，依然回到3000元的房租。這樣的話，租戶的整個居住條件就大幅度改善了。而租賃房屋中的所有功能模塊都是全新在工廠進行加工整合，然后到現場組裝的方式給到租戶。

此外，關于保障性租賃住房的很多政策出臺了，但實際執行確實需要一個過程。各地地方政府、國企消化政策的過程當中，需要去改善其組織結構以及內部的決策結構。庫存去化的能力、出租的能力、配置的能力、工業化的能力以及智能化的能力，這些能力都是房屋租賃市場需要不斷去發展的。