■中國工業報吳晨

8月23日，住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）副部長董建國在國新辦新聞發布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點。

兩天后的8月25日，一則關于“上海房屋養老金的收費標準”的傳言沖上熱搜；同時，某些自媒體將房屋養老金解讀成了“變相”征收房產稅，引發輿論更多熱議。隨后，相關部門回應：傳言不實。

全國房屋養老金的資金規模測算

伴隨著“房屋養老金”熱度的提升，8月27日上午，房屋檢測板塊盤初走強，國檢集團（603060.SH）競價漲停錄得2連板，建科股份（301115.SZ）、旭杰科技（836149.BJ）漲超10%，上海建科（603153.SH）、啟迪設計（300500.SZ）、盈建科（300935.SZ）等跟漲。

“房屋養老金”并不會加重居民住房負擔，雖已由住建部辟謠，但其公共賬戶如何建立、能否成為激活存量房市場的“鯰魚”，則引發更多公眾關切。

公共賬戶亟待建立

所謂“房屋養老金”，通常指住宅專項維修資金。早在2022年，“房屋養老金”等就出現在各種官方文件、會議以及講話中。2023年以來，住建部方面更是多次公開表態，要研究建立房屋養老金制度。

8月26日，針對“房屋養老金”的資金來源，住建部相關司局負責人表示，“房屋養老金”由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

至于該資金的用途，該負責人強調，房屋養老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。

同日，住建部旗下媒體建筑雜志發文強調稱，房屋養老金制度，被嚴重誤讀，房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了。

現行住房制度，居民買房除了支付房價之外還有兩個項目需要收費，一個是契稅，一個是公共維修基金。這個公共維修基金是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，并授權業主委員會統一管理和使用的基金。

根據各方對“房屋養老金”的解釋，也就是在住房維修方面，個人通過公共維修基金已經建立了一個所謂的個人賬戶。目前政府層面上是希望再建立一個公共維修基金的政府公共賬戶。

那么，既然已經存在“公共維修基金”，為何又要創造“房屋養老金”這個新詞？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴中國工業報，“房屋養老金”既然稱為“養老金”，就包含了“養老金”的含義，可以說是針對房屋全生命周期管理的金融保障政策。根據房屋的全生命周期演變規律，房屋本身具有建筑的基本屬性和折舊損耗特點。隨著居住和使用時間的拉長，建筑質量下降和居住隱患的出現甚至會產生危及人身和財產安全的問題。

“此類問題迫切要求公眾關注房屋的全生命周期管理內容，迫切需要有相關政策的系統支持。其中，解決資金問題是重點，特別是政府建立公共賬戶尤為關鍵，屬于政府相關部門發揮主動性和能動性的表現?！?/p>

嚴躍進表示，根據目前的改革，“房屋養老金”實際上是統一在房地產發展新模式和房屋全生命周期管理體系下，對存量小區等房屋進行全方位管理的資金支持。并且從“房屋安全”的角度考慮，傳統房屋安全方面的管理，按照目前個人賬戶基本上能夠維系，資金比較充裕。但一些新的房屋安全問題，比如說涉及公共安全的重大問題，如停車位地下室被淹、燃氣管道保障等，具有“小概率但高風險”的特征，也具有“提前預警比事后管理更迫切”的特點，同時還跨社區、跨城區，因而亟須建立公共賬戶來持續做好相應管理，這也是存量房市場的新特點和新機會。

專款專用多元籌集

“房屋養老金”的資金來源問題也是市場關注的焦點。上海市房地產科學研究院發布的一份報告顯示，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均。

據悉，房屋養老金制度的核心在于為房屋體檢、維修、保險提供資金保障。通過設立專門的賬戶，將公共維修基金、土地出讓金、財政獎補等多種資金來源納入其中，形成多元化的資金籌集機制。同時，鼓勵商業性房屋養老金的發展，引入專業投資機構提升資金收益率，為老舊小區改造提供持續的資金支持。

上海交通大學上海高級金融學院青年研究員石少卿向中國工業報表示，房屋養老金的資金來源可能包括業主繳存、財政補貼、維修資金增值收益結余等方式。例如，寧波市政府對于補交物業專項維修資金的老舊小區提供財政補貼。

“預計房屋養老金制度將與個人養老金制度相似，由個人與公共賬戶構成。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，第一支柱是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶；第二支柱類似企業年金，比如一定比例的土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益、公積金增值收益等進入公共賬戶；第三支柱應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充等。

激活房屋養老行業

“當前推進的三項改革，主要包括房屋體檢、養老金和保險制度。這是屬于了解房子、管好房子和用好房子的重要舉措。對于這三個概念的理解非常關鍵和重要，也有必要進行系統梳理和區別。從問題導向出發，后續必須建立常態化的房屋體檢制度，這是查找問題的關鍵所在。而反過來，通過‘房屋養老金’和房屋保險制度，也為房屋體檢提供了更多的資金來源。其中‘房屋養老金’的推出，確保了房屋體檢一系列工作的有序開展。而房屋保險制度的建立，也要求時刻把房屋體檢作為日常工作。”嚴躍進指出。

石少卿也表示，隨著試點的推進，房屋養老金制度將進一步完善，并可能推廣到更多城市。這一制度的建立，將有助于解決老舊房屋的維修和改造問題，提高居民的居住質量，保障居住安全。同時，也有助于促進房地產市場的健康發展，為房地產行業帶來新的發展機遇，如房屋維修和改造產業、金融服務產業等。這將進一步促進經濟健康發展，為社會帶來更多就業機會和經濟增長點。

嚴躍進同樣分析認為，以目前市場上最為關心的一個細分點為例，房屋養老金制度的推進，首先就會惠及到房屋的檢測業務。而且基于目前對于房屋狀況的理解，房屋檢測業務是最基礎的業務，其包括一般隱患、房屋主體結構、重大隱患等檢查。同時會涉及到自建房、空置房、人口密集社區、違規搭建小區、燃氣管道陳舊小區、容易有地震災害小區、電動車車庫隱患多的小區等各種物業的檢測，覆蓋面很廣。

“從企業的市場機會來看，尤其是社區本地的檢測單位，以及一些專業化檢測單位，其后續市場份額會明顯增大。目前房屋養老金的資金使用狀況也顯示，公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出?！眹儡S進告訴中國工業報，這也是此次房屋養老金制度推出后，房屋檢測相關板塊股價明顯提升的根本原因。