■中國工業報 劉德炳

中國樓市又到了一個歷史性時刻。

經過三年的持續調整，中國樓市的多個指標大幅下滑，樓市成交量幾乎只有高峰期的一半。樓市長期低迷嚴重拖累房地產市場和中國經濟，包括建筑、鋼鐵、裝修、家具及相關服務業等，也產生了連鎖效應。

隨著一系列樓市利好政策近期密集出臺，政策底部特征已經顯現，市場將有何走勢？會反彈嗎？

此外，在構建房地產新發展模式的背景下，工業地產作為制造業發展的重要載體，其重要性將更加凸顯，工業地產將會發生何種變化？有何機遇？值得關注。

真金白銀大力支持樓市

政策從供需兩端同時發力，全面且精準，對于穩定房地產市場具有非常重要的積極作用。

11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確出臺契稅、增值稅等多項樓市稅收優化政策。11月18日，北京、上海同日宣布，將取消普通住宅和非普通住宅（以下簡稱“普宅與非普宅”）標準。11月22日，廣州市宣布，取消普宅與非普宅標準。

至此，北上廣深四大一線城市已全部取消普宅與非普宅標準，全國層面統一執行新的購房稅收政策。

中指研究院政策研究總監陳文靜告訴中國工業報，根據此次調整，個人購買的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統一按1%的稅率繳納契稅；而購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執行，契稅有明顯下降。

據中指研究院測算，以單價5萬，面積分別為80、100、150平方米的房子計算，政策優化后首套房契稅分別優惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元，二套房分別優惠0萬元，5萬元、7.5萬元，而在北上廣深，二套房分別優惠8萬元、10萬元、7.5萬元。

近段時間以來，為推動房地產市場向新發展模式平穩過渡，國家和地方出臺了一系列政策措施。在需求端，陸續推出降低首付比例、降低新增和存量房貸利率、取消一線城市普宅與非普宅標準、加大住房交易環節稅費優惠力度等，也包括地方推出的支持“以舊換新”、購房補貼等政策措施，不斷降低購房交易成本；而在供給端，降低土地增值稅預征率下限、“白名單”項目擴圍增效、商品房收儲用作保障房等，緩解房地產企業財務困難和融資困境。

第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想告訴中國工業報，本輪樓市大跌始于2021年下半年至2022年初，經過多輪擠牙膏式松綁政策的救市效果并不明顯，今年9月中央明確要止跌回穩，救市節奏發生改變，頻次更高、范圍更廣、力度更大。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙告訴中國工業報，政策從供需兩端同時發力，全面且精準。政策出臺從單一部門到多部門聯動，政策手段從單一金融到金融、財稅、土地等全方位發力；無論是存量政策還是增量政策都在持續加碼和加速落地。可以說，政策力度、密度和速度都超過了歷史上任何一個時期。

今年以來，樓市多個指標創出新低。2024年1—10月份，全國房地產開發投資86309億元，同比下降10.3%。而在歷史高點的2021年前10月，房地產開發投資額為124934億元，相比之下，今年前10月下降了31%。房地產銷售降幅更大。2024年1—10月份，新建商品房銷售面積77930萬平方米，新建商品房銷售額76855億元，相比歷史高點的2021年前10月，今年前10月市場成交幾乎從高峰位置腰斬。

范建雙表示，樓市長期低迷將嚴重拖累房地產市場和中國經濟。一方面，房地產行業涵蓋諸多產業部門，包括建筑、鋼鐵、裝修、家具及相關服務業等，對上下游產業鏈上的企業產生連鎖效應；另一方面，中國居民家庭的財富積累主要以住房為主，樓市長期低迷將使得居民財富面臨縮水，并且部分購房貸款家庭面臨斷供、斷貸的風險，同時居民會通過增加儲蓄來應對未來不確定性，進一步抑制消費，從而形成消費萎縮的惡性循環，對經濟恢復構成長期障礙。

市場未來走勢如何

在力度空前的政策加持下，市場有望止跌回暖，但說到反彈還為時尚早。

11月以來，在一攬子樓市政策帶動下，市場熱度回升，新房、二手房交易量大幅增加。

根據中指研究院監測，11月以來，30個重點城市新房成交面積較10月同期增長，部分城市增長過半。核心城市二手房市場也保持一定熱度，深圳、成都、杭州11月單周二手房成交套數創出年內周度新高。

而且，全國層面1—10月新建商品房銷售額、銷售面積累計同比降幅繼續收窄，其中銷售面積累計同比降幅已連續5個月收窄，銷售額降幅連續6個月收窄，市場信心有所修復。

陳文靜表示，目前來看，房地產市場出現了“階段性回穩”，短期預計市場活躍度仍將延續，11月新房市場銷售仍將保持一定規模。12月為房企業績沖刺期，若相關增量政策繼續出臺，前期政策效果將能得到鞏固，全國樓市銷售同比降幅有望繼續收窄。

下一步，房地產市場會反彈嗎？

“在力度空前的政策加持下，市場有望止跌回暖，但說到反彈還為時尚早。”范建雙表示，房地產市場的恢復需要有潛在的消費需求和消費能力。當前整體宏觀經濟形勢仍有不確定因素，消費需求和能力均不足。因此，未來市場的恢復和反彈還有賴于經濟的復蘇。經濟復蘇會帶動就業增長和居民工資水平的提高，工資水平的提高才能拉動消費。

范建雙建議，進一步加大供給側需求側的政策支持力度，包括進一步降低新增和存量商品住房的貸款利率。同時，進一步降低存量商品住房公積金的貸款利率。目前已經出現了存量商品房商業貸款利率低于公積金貸款利率的情況，應該盡快下調。供給端政策落地相對困難，未來應該加大力度確保相關政策的落地，如房地產融資“白名單”涉及具體項目的資金狀況和償付能力，建議金融監管部門和金融機構加大協同配合力度；進一步擴大商品房收儲用作保障房的支持力度，并解決好收儲過程中的資金來源、收儲規則、收儲價格、收儲后運營等問題。

李想表示，利好政策真正落地落實需要一定的時間，預計反彈不會很快顯現，2025年市場會完成筑底、逐步反彈。

轉型工業地產不能走老路

制造業是中國經濟的基本盤，工業地產前景廣闊，但是一個好的工業地產項目需要具備兩個關鍵要素：一是地價具有優勢，二是有穩定的現金流，這需要工業地產格外關注。

從房地產的發展方向看，最終要構建房地產新發展模式，實現房地產市場轉型。

李想表示，經歷這一輪洗牌后，市場應該認識到，行業原來的高負債野蠻生長模式不能再繼續了，原有的拿地開發模式也應轉變，不過，包括保障房、城中村改造、多元化等方向，仍然是有機遇的。

對于房地產轉型發展，范建雙表示，關鍵要實現幾個轉變：發展理念上從有沒有向好不好轉變，從機會主義向長期主義轉變；開發模式上從數量擴展型和高周轉型向“增量+存量”和“投建管運”的精細化、數字化開發模式轉變；消費模式上從重售輕租向租購并舉方向轉變，從期房銷售穩步向現房銷售轉變，從買房子向買品質生活服務方向轉變；融資模式上從債務融資為主向權益和債務融資并重轉變，從“三高”經營向穩健經營轉變。

今年以來，我國制造業保持較好活力。全國規模以上工業生產總體保持平穩，多數行業、地區和產品實現增長。1—10月份，規模以上工業增加值同比增長5.8%。

第一太平戴維斯產業及物流地產服務部的最新研究成果顯示，制造業在中國經濟發展中承擔不可或缺的角色。而工業地產作為制造業發展的重要載體，也擔任了舉足輕重的地位。雖然當前市場面臨挑戰，工業地產發展仍然具有巨大潛力。

當前，我國工業地產市場整體存量較高，且短期內供應持續：以上海市為例，截至2024上半年，高標準工業園區存量高達1470萬平方米；依據政策規劃，未來短期內供應量也將維持在較高水平。

第一太平戴維斯認為，國內制造業高端化、自主化勢在必行，制造業升級帶動工業地產快速轉型，工業園區的開發、建設、運營、監管及退出方式都更加完善。未來，隨著工業地產標準化的不斷深化，未來廠房設計將更加注重智能化和可持續發展，以更好地滿足高效、環保的生產需求。同時，伴隨“中國制造”全球影響力的增強，工業地產的地域范疇和業務邊界也將持續擴展。

深耕工業地產多年的聯東投資集團有關負責人告訴中國工業報，目前在推進一些優質項目合作，包括與一些工業用地所有方、地方政府合作開發運作工業地產項目，旗下項目有100多個。

專業投資人劉建平告訴中國工業報，制造業是中國經濟的基本盤，工業地產前景廣闊，但是一個好的工業地產項目需要具備兩個關鍵要素：一是地價具有優勢，二是有穩定的現金流，這需要工業地產格外關注。

范建雙表示，不論是商業地產還是工業地產都面臨轉型升級。要轉變思路，從之前的注重開發向“投建管運”的精細化管理模式轉變。同時，由于工業地產投資回收期長，建議企業開展REITs等金融創新在資本市場融資，這樣企業可以獲取物業開發利潤、運營增值收益、基金管理費用和租金收益等。并且企業可以進一步拓寬REITs投資渠道，積極布局房地產細分領域，進一步向商業寫字樓、產業園區、城市更新等領域拓展，從傳統的資產管理向資本管理轉變，真正推動和服務于中國制造業乃至于中國經濟轉型升級。