在當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)格局中，供需失衡態(tài)勢(shì)顯著。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-2月，辦公樓銷售額累計(jì)達(dá)247億元，較去年同期大幅下降25.5%;辦公樓竣工面積為280萬平米，同比增長1.9%，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)上空置率上升與租金下跌的雙重困境。

在市場(chǎng)普遍下行的嚴(yán)峻形勢(shì)下，蜜蜂科技BEEPLUS和多個(gè)國企業(yè)主合作，打造了助力資產(chǎn)保值增值的經(jīng)典范例。其中，珠海大橫琴&BEEPLUS中心各項(xiàng)指標(biāo)逆勢(shì)上揚(yáng)。該中心穩(wěn)健運(yùn)營已經(jīng)5年時(shí)間，運(yùn)營數(shù)據(jù)有力地證明，BEEPLUS精細(xì)化運(yùn)營水平與招商能力大幅領(lǐng)先市場(chǎng)：通過高坪效與快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)超額收益;以場(chǎng)景化產(chǎn)品、數(shù)字化招商、生態(tài)化運(yùn)營構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河;利用“輕資產(chǎn)模式+政策紅利”捕獲資產(chǎn)增值空間。

大橫琴&BEEPLUS中心逆周期邏輯

對(duì)于寫字樓業(yè)主和運(yùn)營商而言，供需失衡帶來的空置率上升意味著租金收入減少，運(yùn)營成本壓力增大，資產(chǎn)價(jià)值面臨貶值風(fēng)險(xiǎn);為吸引租戶不得不采取降價(jià)策略，進(jìn)一步壓縮了利潤空間。蜜蜂科技BEEPLUS在珠海大橫琴&BEEPLUS中心樹立了成功的樣板，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上逆勢(shì)增長，這一成果充分彰顯了BEEPLUS模式的卓越成效，值得深入剖析。

財(cái)務(wù)表現(xiàn)：高收益與強(qiáng)現(xiàn)金流兌現(xiàn)業(yè)績

在大橫琴&BEEPLUS中心的運(yùn)營過程中，蜜蜂科技BEEPLUS做輕資產(chǎn)方，對(duì)業(yè)主端業(yè)績兌現(xiàn)成效顯著。

營收利潤雙增長。從營收表現(xiàn)來看，過去一年，面向企業(yè)端(ToB)的項(xiàng)目營收實(shí)現(xiàn)了11%的同比增長，而面向個(gè)人消費(fèi)者端(ToC)的營收增長更為突出，同比增幅高達(dá)130%，均超額達(dá)成預(yù)算目標(biāo)。這一數(shù)據(jù)充分顯示出中心在不同業(yè)務(wù)板塊的強(qiáng)勁發(fā)展態(tài)勢(shì)。

具體看，面向場(chǎng)地租賃收入為38%，商務(wù)服務(wù)為35%，咖啡吧為27%。后兩者為C端收入，在差異化經(jīng)營方面，該中心實(shí)現(xiàn)了獨(dú)特的增值服務(wù)創(chuàng)造，不僅在在2024年舉辦了82場(chǎng)社群活動(dòng)，還通過咖啡吧提升了項(xiàng)目人氣，帶來了可觀的增值服務(wù)收入，體現(xiàn)了大橫琴&BEEPLUS中心在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下的強(qiáng)大運(yùn)營能力與良好發(fā)展前景。

在成本控制及利潤方面，經(jīng)營成本同比僅增長3.6%，經(jīng)營利潤同比增長23%，反映出中心精細(xì)化運(yùn)營管理在成本管控上的卓越成效。通過合理優(yōu)化資源配置、提升運(yùn)營效率，有效抑制了成本的過快上升，使得中心的盈利能力得到極大增強(qiáng)。

核心指標(biāo)對(duì)比；在近五年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，廣深兩市甲級(jí)寫字樓租金及出租率水平逐年下滑，而珠海大橫琴&BEEPLUS中心卻脫穎而出。自2021年起，其出租率始終穩(wěn)定在95%的高位，遠(yuǎn)高于橫琴地區(qū)平均50%的出租率，也大幅領(lǐng)先于深圳甲級(jí)寫字樓平均76%的出租率以及廣州寫字樓平均81%的出租率。95%出租率鎖定長期租約，租金收入可覆蓋運(yùn)營成本并支撐再投資。

租金方面，該中心租金水平超過200元/平方米/月，為同區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸬?.5倍，相較于廣州甲級(jí)寫字樓平均租金125.1元/平方米/月以及深圳甲級(jí)寫字樓平均租金151.1元/平方米/月，優(yōu)勢(shì)顯著。高出租率與高租金水平的結(jié)合，為其帶來了穩(wěn)定且豐厚的租金收益，有力支撐了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

成本回收與收益增長評(píng)估。蜜蜂科技BEEPLUS憑借精細(xì)化運(yùn)營策略，使珠海大橫琴&BEEPLUS中心坪效遠(yuǎn)超同行龍頭公司，達(dá)近三倍之多。在成本回收方面，前期改造投入在短短4年內(nèi)便成功收回，5年內(nèi)部收益率(IRR)達(dá)到14.26%，較傳統(tǒng)寫字樓(6-8年回收)效率提升50%。

這一成績不僅彰顯了項(xiàng)目在成本控制與收益創(chuàng)造方面的卓越能力，更表明其商業(yè)模式具備較強(qiáng)的盈利能力和可持續(xù)性?？焖俚某杀净厥帐沟闷髽I(yè)能夠?qū)⒏噘Y源投入到后續(xù)運(yùn)營與發(fā)展中，進(jìn)一步提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)收益的持續(xù)增長。

客戶結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)財(cái)務(wù)的影響。隨著運(yùn)營的不斷優(yōu)化，珠海大橫琴&BEEPLUS中心客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)，已形成“科技+金融+文旅”復(fù)合型產(chǎn)業(yè)生態(tài)。優(yōu)質(zhì)客戶的入駐不僅提升了項(xiàng)目的品牌價(jià)值與市場(chǎng)影響力，從財(cái)務(wù)角度看，這類企業(yè)往往具備更強(qiáng)的支付能力和穩(wěn)定性，保障租金收入的穩(wěn)定流入。

隨著運(yùn)營的不斷優(yōu)化，珠海大橫琴&BEEPLUS中心客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)，已形成“科技+金融+文旅”復(fù)合型產(chǎn)業(yè)生態(tài)。優(yōu)質(zhì)客戶的入駐不僅提升了項(xiàng)目的品牌價(jià)值與市場(chǎng)影響力，從財(cái)務(wù)角度看，這類企業(yè)往往具備更強(qiáng)的支付能力和穩(wěn)定性，保障租金收入的穩(wěn)定流入。

BEEPLUS在客戶租期與工位數(shù)管理方面，制定了科學(xué)策略，規(guī)劃一年到期、二年到期、三年到期的客戶占比維持在3:3:3的均衡狀態(tài)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)增加大客戶簽約數(shù)量。珠海大橫琴&BEEPLUS中心嚴(yán)格遵循這一策略框架，并對(duì)客戶續(xù)約周期結(jié)構(gòu)進(jìn)行了精心優(yōu)化，將比例調(diào)整為2:2:6，使三年以上長期客戶占比達(dá)到最高，同時(shí)確保大客戶數(shù)量占比超過20%。

這一優(yōu)化舉措成效顯著，極大提升了客戶組合的優(yōu)質(zhì)度，大客戶憑借其雄厚實(shí)力與良好信譽(yù)，成為項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營的基石;不同租期客戶的合理搭配，使項(xiàng)目在不同時(shí)間段都能保持相對(duì)穩(wěn)定的出租率與租金收入。這種結(jié)構(gòu)有助于保證部分客戶的擴(kuò)展性，當(dāng)企業(yè)發(fā)展壯大有擴(kuò)租需求時(shí)，項(xiàng)目可依據(jù)自身租戶結(jié)構(gòu)規(guī)劃，靈活調(diào)配工位資源，滿足客戶成長需要，實(shí)現(xiàn)與客戶的共同發(fā)展。

經(jīng)營策略：產(chǎn)品力+招商力+運(yùn)營力三軸驅(qū)動(dòng)

蜜蜂科技BEEPLUS在珠海大橫琴&BEEPLUS中心上的成功，源于多方面要素。

產(chǎn)品力革新——從空間供給到場(chǎng)景創(chuàng)造。

珠海大橫琴&BEEPLUS中心在空間設(shè)計(jì)上獨(dú)具匠心，莫蘭迪藍(lán)色系旋轉(zhuǎn)樓梯成為標(biāo)志性景觀。特色“X”設(shè)計(jì)貫穿其中，午休倉、電話間、咖啡吧、冥想室等功能空間一應(yīng)俱全。這些設(shè)計(jì)精準(zhǔn)匹配現(xiàn)代人對(duì)辦公空間多元化、精細(xì)化的需求，踐行“bringlifeintowork”的產(chǎn)品理念，打破傳統(tǒng)辦公空間的單調(diào)格局，為企業(yè)打造出兼具舒適感與高效性的辦公環(huán)境，有效提升了項(xiàng)目的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

該中心作為產(chǎn)業(yè)中心產(chǎn)品線，是蜜蜂科技BEEPLUS早期創(chuàng)新嘗試，在傳統(tǒng)3.0辦公模式基礎(chǔ)上融入“X”設(shè)計(jì)，為辦公空間注入新活力。此后，公司不斷探索，產(chǎn)業(yè)社區(qū)產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)“樓上研發(fā)，樓下生產(chǎn)”的混合業(yè)態(tài)，涵蓋“3.0辦公+2.5產(chǎn)業(yè)+超級(jí)配套區(qū)”;寫字樓產(chǎn)品線全力營造“空間園區(qū)化”概念，重視寫字樓產(chǎn)業(yè)服務(wù)與商業(yè)空間產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。豐富的產(chǎn)品線滿足了不同企業(yè)的多樣化需求，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)融合與聚集，為項(xiàng)目經(jīng)營帶來更廣闊的市場(chǎng)空間與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

招商力構(gòu)建——政企協(xié)同+數(shù)字化賦能。珠海大橫琴&BEEPLUS中心緊密圍繞國家戰(zhàn)略導(dǎo)向，依托橫琴粵澳深度合作區(qū)“四大產(chǎn)業(yè)”發(fā)展規(guī)劃，動(dòng)態(tài)調(diào)整產(chǎn)業(yè)圖譜，從初期以科創(chuàng)企業(yè)為主，逐步升級(jí)為“科技+金融+文旅”復(fù)合型產(chǎn)業(yè)生態(tài)，精準(zhǔn)承接澳門適度多元化政策紅利。通過與地方政府聯(lián)合舉辦產(chǎn)業(yè)峰會(huì)、專項(xiàng)招商會(huì)等社群活動(dòng)，如橫琴金融政策推介會(huì)、澳門法律研討會(huì)等，加強(qiáng)了與政府的合作，提升了項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)界的知名度與吸引力，為精準(zhǔn)招商奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

蜜蜂科技BEEPLUS構(gòu)建了多元化招商渠道體系。除傳統(tǒng)線上線下廣告營銷外，打造了企業(yè)客戶池與“BEEPLUS大富豪”小程序等自有招商渠道。目前已累計(jì)服務(wù)3500家企業(yè)，具備強(qiáng)大的戰(zhàn)略資源導(dǎo)入能力?！癇EEPLUS大富豪”小程序?qū)榻?jīng)紀(jì)人設(shè)計(jì)，通過精準(zhǔn)房源推送、便捷展示介紹、快速預(yù)約帶客及高效結(jié)傭等功能，已與超過3000個(gè)經(jīng)紀(jì)人深度綁定，增強(qiáng)了招商渠道的穩(wěn)定性與高效性。

該中心采用屬地化運(yùn)營模式。目前蜜蜂科技BEEPLUS中心總經(jīng)理及其團(tuán)隊(duì)作為最小利潤單元體對(duì)項(xiàng)目盈利負(fù)責(zé)，開業(yè)前圍繞核心數(shù)據(jù)指標(biāo)細(xì)化目標(biāo)，深耕當(dāng)?shù)刭Y源。開業(yè)后，則對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營狀況展開全方位追蹤。全國招商中心作為“城市招商合伙人”，收集企業(yè)投資需求，精準(zhǔn)組織企業(yè)考察洽談。這種專業(yè)化與本地化結(jié)合的模式，支撐項(xiàng)目在開幕后短期內(nèi)迅速提升入駐率，保障了項(xiàng)目招商工作的高效開展。

運(yùn)營力深耕——從物業(yè)管理到企業(yè)服務(wù)。大橫琴&BEEPLUS中心作為標(biāo)桿項(xiàng)目，代表著蜜蜂科技BEEPLUS最高運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)通過每月逐一拜訪客戶機(jī)制，深入了解企業(yè)需求;設(shè)置意見收集二維碼，及時(shí)處理客戶反饋。從辦公設(shè)施維護(hù)到空間布局優(yōu)化，從服務(wù)流程簡化到服務(wù)質(zhì)量提升，每一個(gè)環(huán)節(jié)都經(jīng)過精心打磨，有效提升了客戶滿意度與項(xiàng)目坪效，保障了項(xiàng)目運(yùn)營的高效性與穩(wěn)定性。

該中心還提供多元化服務(wù)，包括為客戶提供辦公用品及節(jié)假日員工禮品采購服務(wù);為有接待需求的客戶提供高規(guī)格接待服務(wù)。此外，還關(guān)注客戶企業(yè)發(fā)展資源需求，針對(duì)澳門企業(yè)和創(chuàng)業(yè)青年，鏈接創(chuàng)新資源，提供商事、法律等政策服務(wù)或指引，全方位滿足了客戶在辦公、商務(wù)活動(dòng)及企業(yè)發(fā)展等多方面的需求，增強(qiáng)了客戶粘性與項(xiàng)目吸引力。

圍繞企業(yè)發(fā)展，大橫琴&BEEPLUS中心積極舉辦各類社群活動(dòng)，開業(yè)至今已舉辦超420場(chǎng)，吸引6300人參與。活動(dòng)涵蓋政策宣講會(huì)、企業(yè)發(fā)展論壇、線上營銷公開課等，搭建企業(yè)交流合作平臺(tái)，為客戶企業(yè)的成長與發(fā)展提供了有力支持，進(jìn)一步提升了項(xiàng)目在企業(yè)客戶中的口碑與影響力，形成了良好的運(yùn)營生態(tài)循環(huán)。

資管視角：資產(chǎn)改造與價(jià)值提升

蜜蜂科技BEEPLUS自輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來，在資產(chǎn)管理和運(yùn)營領(lǐng)域不斷提升專業(yè)能力，嚴(yán)品質(zhì)、強(qiáng)創(chuàng)新、精細(xì)節(jié)。

輕資產(chǎn)改造模式。珠海大橫琴&BEEPLUS中心是由蜜蜂科技BEEPLUS通過輕資產(chǎn)模式進(jìn)行輸出，單項(xiàng)目改造成本較新建低40%-50%，縮短投資回收期。其通過輸出標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系(SOP)，通過管理費(fèi)分成、品牌授權(quán)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

珠海大橫琴&BEEPLUS中心在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，通過精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位與前期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對(duì)原有物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)。在空間設(shè)計(jì)、功能布局以及配套設(shè)施等方面進(jìn)行創(chuàng)新優(yōu)化。這種資產(chǎn)改造策略不僅提升了物業(yè)的硬件品質(zhì)，更通過引入創(chuàng)新的辦公理念與運(yùn)營模式，賦予了物業(yè)新的價(jià)值內(nèi)涵。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，高出租率、高租金水平以及快速的成本回收和良好的收益增長，均體現(xiàn)了資產(chǎn)改造對(duì)價(jià)值提升的顯著效果。

運(yùn)營管理提升估值溢價(jià)。高出租率與租金溢價(jià)支撐NOI增長，資本化率較區(qū)域同類資產(chǎn)低1-1.5%。這離不開精細(xì)化運(yùn)營，蜜蜂科技BEEPLUS從招商、客戶服務(wù)到空間管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，構(gòu)建了一套科學(xué)且全面的數(shù)據(jù)監(jiān)控體系。

其通過自研的“Hero后臺(tái)管理系統(tǒng)”以及深化使用績效考核工具，圍繞項(xiàng)目收入、出租率、續(xù)約率、社群活動(dòng)、安全運(yùn)營、白手套檢查等設(shè)定超過50項(xiàng)考核指標(biāo)，指引著整體發(fā)展方向。各中心能夠精準(zhǔn)把握項(xiàng)目在市場(chǎng)中的表現(xiàn)，為運(yùn)營管理決策提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)依據(jù)，彰顯出BEEPLUS在運(yùn)營管理層面的深度與專業(yè)度，確保項(xiàng)目在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中始終保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

該中心注重辦公空間的維護(hù)與更新，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，保持空間的整潔與舒適，延長了資產(chǎn)的使用壽命，維護(hù)了資產(chǎn)的良好狀態(tài)，為資產(chǎn)的長期穩(wěn)定增值奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

通過構(gòu)建“科技+金融+文旅”復(fù)合型產(chǎn)業(yè)生態(tài)，珠海大橫琴&BEEPLUS中心的資產(chǎn)流動(dòng)性優(yōu)于傳統(tǒng)寫字樓。不同產(chǎn)業(yè)企業(yè)之間的交流與合作，項(xiàng)目的吸引力與影響力，還提升了物業(yè)所在區(qū)域的整體價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的進(jìn)一步增值。穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的客戶結(jié)構(gòu)也降低了資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，保障了資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。BEEPLUS樹立了行業(yè)標(biāo)桿

整體來看，蜜蜂科技BEEPLUS在改造運(yùn)營管理項(xiàng)目過程中，目前已形成“產(chǎn)業(yè)洞察-精準(zhǔn)獲客-高效轉(zhuǎn)化-深度運(yùn)營”的閉環(huán)，在產(chǎn)品力、招商力、運(yùn)營力以及資產(chǎn)管理等方面實(shí)現(xiàn)了全方位提升，在行業(yè)內(nèi)構(gòu)建起可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。在產(chǎn)業(yè)洞察上，蜜蜂科技BEEPLUS通過組建專業(yè)的政策研究團(tuán)隊(duì)，持續(xù)跟蹤國家戰(zhàn)略導(dǎo)向以及各區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，精準(zhǔn)把握政策紅利與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。在明確產(chǎn)業(yè)定位后，深入研究市場(chǎng)需求變化，并緊密結(jié)合自身物業(yè)特點(diǎn)，開啟產(chǎn)品創(chuàng)新與升級(jí)之路，實(shí)現(xiàn)了與市場(chǎng)同類產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)，極大提升了項(xiàng)目的產(chǎn)品力與市場(chǎng)吸引力。

在精準(zhǔn)獲客上，其開展全方位、精準(zhǔn)化的招商活動(dòng)，吸引了相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)關(guān)注與參與，精準(zhǔn)對(duì)接目標(biāo)企業(yè)資源;并且拓寬招商渠道，提高招商效率，構(gòu)建了多元化招商渠道體系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚與協(xié)同發(fā)展，提升項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)價(jià)值與市場(chǎng)影響力。在高效轉(zhuǎn)化和深度運(yùn)營方面，蜜蜂科技BEEzPLUS重視運(yùn)營管理，從客戶需求出發(fā)，優(yōu)化運(yùn)營流程，提升服務(wù)質(zhì)量。其用多元服務(wù)模式，為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的辦公體驗(yàn)，加強(qiáng)與客戶的溝通互動(dòng)，及時(shí)了解客戶需求并加以滿足。通過打造良好的辦公生態(tài)，提高客戶滿意度與忠誠度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。蜜蜂科技BEEPLUS樹立長期資產(chǎn)管理理念，在資產(chǎn)改造上加大投入，提升物業(yè)品質(zhì);在運(yùn)營管理中注重細(xì)節(jié)，維護(hù)資產(chǎn)狀態(tài)。從資產(chǎn)改造到運(yùn)營管理再到產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，BEEPLUS的資產(chǎn)管理策略為資產(chǎn)增值提供了全方位保障，提升資產(chǎn)所在區(qū)域的價(jià)值。

這些要素相互協(xié)同，共同推動(dòng)項(xiàng)目在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中取得優(yōu)異成績。在寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的當(dāng)下，蜜蜂科技BEEPLUS的創(chuàng)新運(yùn)營模式為行業(yè)提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗(yàn)。通過產(chǎn)品創(chuàng)新、精準(zhǔn)招商、精細(xì)運(yùn)營與有效資產(chǎn)管理等多維度舉措，打破市場(chǎng)困局，實(shí)現(xiàn)寫字樓項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與價(jià)值最大化，推動(dòng)整個(gè)寫字樓行業(yè)邁向新的發(fā)展階段。